L'inflation des loyers

L'indice des loyers observés de Zillow (ZORI), qui est basé sur les loyers demandés, c'est-à-dire les loyers annoncés que les propriétaires espèrent obtenir lorsqu'un locataire signe le bail, a bondi de 0,6% d'un mois à l'autre en avril, la plus forte augmentation depuis août, après ayant déjà bondi de 0,5 % en mars et de 0,3 % en février, pour atteindre un nouveau record de 2 018 $. En rythme annualisé, la hausse d'avril se traduit par un bond de +7,4%.

C'est vraiment une mauvaise nouvelle sur le front de l'inflation. Mais ce n'est pas une surprise. Cela confirme ce que les plus grands propriétaires aux États-Unis nous ont dit dans leurs appels de revenus, qu'ils ont obtenu des augmentations de loyer de 6% à 8% à la fois sur les renouvellements de bail et sur les nouvelles signatures de bail en avril ; et cela confirme ce que nous ont dit les facteurs de loyer dans l'IPC pour avril, à savoir que les loyers réels payés par tous les locataires ont bondi de 0,5 % en avril par rapport à mars, et de plus de 8 % d'une année sur l'autre.

Vous pouvez voir comment le ZORI (rouge, axe de droite, $) a dépassé les loyers réels pendant la pandémie, comme le montre le plus grand facteur de loyer de l'IPC (OER, vert, valeur de l'indice, axe de gauche), et comment il a dépassé les loyers réels en 2022, et comment il a ensuite plongé fin 2022 et début 2023, et comment il a réaccéléré au cours des trois derniers mois :

Le loyer représente un tiers de l'indice des prix à la consommation, réparti en deux facteurs de loyer. L'IPC pour l'équivalent du loyer des propriétaires (OER, le plus grand des deux, représentant 25,4 % de l'IPC total) a bondi de 0,5 % en avril et de 8,1 % d'une année sur l'autre.

Toutes ces mesures - demander des loyers selon ZORI ; les appels de revenus des plus grands propriétaires du pays ; et les loyers réels pour tous les locataires tels que suivis par les facteurs de loyer de l'IPC – montrent maintenant que l'inflation des loyers en avril ne ralentissait pas du tout, mais s'accélérait à nouveau.

Le ZORI a été souvent cité comme preuve que l'inflation des loyers ralentissait et disparaîtrait bientôt sur la base du ZORI de l'année dernière lorsqu'il a effectivement chuté.

Pour la Fed, pour Powell lors des conférences de presse et pour beaucoup d'autres, la baisse des loyers demandés l'année dernière était l'évangile qu'ils attendaient, que l'inflation des loyers réels, telle que vécue par les locataires actuels, diminuerait bientôt à mesure que la demande les loyers deviendraient des loyers réels et réduiraient ces loyers réels, mais cela ne l'a pas encore fait parce que, vous savez, les facteurs de loyer de l'IPC sont à la traîne, etc. etc.

Mais cela ne s'est pas produit.

Ce qui a peut-être aussi induit les bonnes gens en erreur au sujet de l'inflation des loyers, ce sont les variations d'une année sur l'autre. Comme vous pouvez le voir dans le graphique ci-dessus, le ZORI a dépassé les augmentations de loyer réelles en 2020 et au début de 2021, puis à partir de cette base basse, a montré un gain massif en pourcentage d'une année sur l'autre en 2022, ce qui l'a fait dépasser en 2022.

Mais cet énorme gain en pourcentage n'a jamais été pris en compte dans les loyers réels, car il n'était pas sous-évalué, il a juste fait la moyenne de la sous-estimation en plus de l'inflation régulière des loyers de 8%. Et maintenant, les loyers demandés par ZORI sont de nouveau alignés sur une base mensuelle avec les mesures de l'IPC.

C'est le type de graphique de variation en pourcentage d'une année sur l'autre qui a provoqué un court-circuit de nombreux cerveaux à propos de l'inflation des loyers, montrant le sous-dépassement en 2020 et au début de 2021, et à partir de cette base basse le dépassement massif à la fin de 2021 et presque tous de 2022. Ce graphique montre également les facteurs de loyer de l'IPC en pourcentage de variation d'une année à l'autre.

La Fed a divisé l'indice d'inflation de base (sans les produits alimentaires et énergétiques volatils) en trois groupes : les biens de base, l'inflation du logement et les services de base sans le logement.

L'inflation des biens de base a beaucoup diminué par rapport aux sommets pandémiques. Les mesures de l'inflation du logement (telles que les facteurs de loyer de l'IPC) diminueraient également certainement parce que cela était déjà intégré, ont-ils dit, sur la base de la baisse des loyers demandés, et parce que les facteurs de loyer de l'IPC sont à la traîne, ont-ils déclaré il y a des mois. Ainsi, la partie rente de l'inflation, disaient-ils, était déjà léchée. Et la seule partie restante où l'inflation était super collante était l'inflation des services de base sans logement.

Alors maintenant, il s'avère que l'inflation reste très collante dans deux des trois parties, et le tour de victoire de la Fed après avoir léché l'inflation des loyers semble avoir été prématuré.

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